L’arnaque de la fausse rentabilité

Studio closeraie

L’arnaque consiste tout d’abord à vendre très cher les appartements.

Pour simplifier, le prix de vente est généralement 20 à 30 % au-dessus du prix normal.

Dans un premier temps, le fait de vendre nettement au-dessus du prix est bien sûr un énorme avantage pour le vendeur. Il encaisse une marge énorme.

Mais le fait de vendre très cher un bien présente un inconvénient : elle oblige aussi à proposer un loyer à l’investisseur qui est lui-même anormalement élevé.

C’est d’ailleurs le fait de proposer un loyer élevé à l’investisseur, et donc un rendement correct, qui permet d’obtenir l’adhésion de l’investisseur au produit proposé, et de masquer le fait qu’il se fait avoir en achetant un bien trop cher.

Mais ensuite les ennuis commencent pour l’exploitant car il doit verser tous les trimestres des loyers trop élevés aux investisseurs. Les loyers sont trop élevés par rapport aux recettes réalisées dans l’exploitation normale de la résidence.

Très souvent, l’exploitation de la résidence est déficitaire (ou le devient à la moindre difficulté).

Pour faire face à cette difficulté, le promoteur-exploitant affecte une partie de sa marge de vendeur pour combler le déficit de l’exploitation. Il verse une prime à l’exploitant, le « fonds de concours », pour l’aider à combler le déficit des premières années.

Mais tôt ou tard, les fonds de concours sont épuisés et l’exploitant ne peut plus faire face aux pertes d’exploitation. Il fait faillite.

Cette faillite était de toute façon programmée par le promoteur : ce qui compte pour lui c’est d’avoir réalisé ses ventes en toute tranquillité, grâce au fond concours accordé à l’exploitation.

En pratique, les propriétaires sont obligés d’accepter de revoir à la baisse les loyers qu’ils encaissaient.

C’est une catastrophe pour les propriétaires qui avaient bâti un plan de financement sur la base des loyers « garantis » par le promoteur-exploitant. Les loyers deviennent insuffisants pour faire face aux échéances de l’emprunt.

Comments
2 Responses to “L’arnaque de la fausse rentabilité”
  1. Marret dit :

    Il est étonnant que toutes les faillites des résidences de loisirs soient réalisées sur le même modèle !!!!

    A qui la faute ?

    Surement pas la faute des investisseurs !!!!

    Notre bien devait être géré par des professionnels. Tout devait être transparent, nous ne devions pas être importunés par des éventuels problèmes…

    Depuis la date d’acquisition (2005) de mon appartement, rien ne va !!!!

    Alors arnaque ou amateurisme ?

    Le résultat est là !!!!

  2. Je suis entièrement d’accord , aujourd’hui nous devons nus prendre en main. Nous ne devions pas être importunes et c’était un argument de poids sur ma prise de décision, Nous ne percevons plus de loyers depuis fin 2009 et nous allons de contentieux en contentieux sans être réellement acteur . il est important maintenant de reprendre sérieusement les choses en mains. Je souhaite ardemment mettre fin a la gestion de GRT-C de gérer le bien par nous même tout en gardant les avantages fiscaux.

    Nous ne sommes pas les seuls dans cette situation, il nous reste quelques belles cartes a jouer et la partie n’est pas finie!!!!!!.

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